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汉中市人民政府法制办公室关于对《汉中市物业管理条例(征求意见稿)》征集意见的公告
文章来源:       发布时间: 2017-11-09       

为进一步提高立法的科学性和民主性,拓宽公众参与立法的渠道,广泛汇聚民智、集中民意,保障立法质量,现将市政府正在审查的《汉中市物业管理条例(征求意见稿)》全文公布,面向社会各界征求对该条例的修改意见。征求意见截止日期为2017年1124日。

通讯地址:汉中市人民政府法制办公室

邮政编码:723000

电话:2626982

电子邮箱:3463332451@qq.com

 

 

 

2017年119

 

 

 

汉中市物业管理条例(征求意见稿

 

 

第一章  总则

第二章  业主大会及业主委员会

    第一节  业主大会筹备组

    第二节  业主大会

    第三节  业主委员会

    第四节  其他规定

第三章  前期物业管理

    第一节  物业管理区域划分

    第二节  前期物业管理

第四章  物业管理服务

第五章  物业使用和维护

第六章  专项维修资金的管理和使用

第七章  法律责任

第八章  附则

 

第一章    

 

第一条【立法目的】  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】  本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

第三条【行政管理体制】 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作;负责拟定全市物业管理相关政策;负责市中心城区住宅专项维修资金、物业保修金的监督管理;组织物业管理相关培训;建立物业服务企业履约诚信机制;指导各县(区)物业管理行政主管部门开展监督管理工作。

各县(区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府依法做好本辖区内物业管理工作,对划定的物业管理区域提出意见,指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作。

第四条【相关部门单位职责】  市(县、区)相关部门应当在物业管理区域内按照各自职责,负责下列工作:

建设规划行政主管部门负责物业管理区域内工程竣工备案、工程质量、建筑装饰装修监管;监督建设单位履行建筑工程质量保修责任;负责物业管理用房规划;负责对违法建筑的认定;按规定标准规划停车位;受理因房屋质量、设施配套不全等问题的投诉。

城市管理综合行政执法部门负责依法查处破坏房屋外立面、违法建筑、乱设摊点、损坏绿地、改变房屋使用功能等行为。

公安部门负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动。

工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动。

价格行政主管部门负责监督管理物业服务收费行为,检查指导价格公示,依法查处违规收费行为。

财政部门负责对住宅专项维修资金的管理、使用进行监督指导。

环境保护行政主管部门负责依法监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。

税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策,依法对物业服务企业的纳税行为进行指导监督。

质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为。

第五条【街道办事处、乡镇人民政府职责】  街道办事处、乡镇人民政府应当设置专门机构,配备专职人员,并履行下列职责:负责组织、指导成立业主大会和选举业主委员会,指导、监督业主大会和业主委员会履行职责;指导、协助和监督物业管理项目的移交;调解辖区物业管理纠纷;本条例规定的代管相关档案资料、印章及财物等法律、法规规定的其他职责。

第六条【社区居委会义务】  社区居委会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第七条【专营企业职责】  供水、供电、燃气、通讯等专业经营单位负责做好物业管理涉及供水、供电、供气、通讯等有关服务工作。

第八条【物业管理协调机制  市(县、区)人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,促进物业服务行业发展,研究解决物业管理工作中的重大问题。

街道办事处、乡镇人民政府可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。

第九条 【行业自律组织】  物业管理行业协会是物业服务行业自律组织,负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

 

第二章  业主、业主大会及业主委员会

第一节  业主大会筹备组

 

第十条【确认业主身份】  已领取房屋不动产权证的,房屋不动产权证上记载的所有权人为业主。

尚未进行不动产登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

第十一条【业主大会组成】 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十二条【首次召开业主大会的条件】  物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑总面积20%以上的。

第十三条【申请召开首次业主大会】  物业管理区域符合本条例第十二条规定的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的,已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内,组织成立业主大会筹备组。

第十四条【组建业主大会筹备组】  业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位的代表一名,业主代表若干名组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任,业主代表由业主推选产生。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。

业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前,市(县、区)物业管理行政主管部门应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第十五条【筹备组成员条件】  筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职。

筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费用,不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用行为;本人、配偶及其直系亲属未在物业管理区域建设单位任职。

第十六条【筹备组职责】  业主大会筹备组应当履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定业主委员会选举办法;

(五)提出业主委员会成员候选人名单;

(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公示。

第十七条【业主委员会成员候选人产生】  业主委员会成员候选人由业主推荐或自荐产生,产生形式应在业主委员会选举办法中明确。

第十八条【筹备组职责终止】 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十五个工作日内,移交业主名册等有关资料,并终止活动。

业主大会筹备组工作所需经费,由建设单位承担。

 

第二节  业主大会

 

第十九条【业主大会的权力】  业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)使用和续筹专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

(九)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内,将决定事项在物业管理区域内公告,并以书面形式告知全体业主。

第二十条【业主大会会议形式及会议表决】  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

采用集体讨论形式的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人,确实因故不能参加的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

采用书面形式征求意见的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的应当经业主本人或者其委托的代理人签名。

业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

业主大会的表决结果和决定,应当以书面形式向全体业主公示,对全体业主具有约束力。

第二十一条【业主投票权确定】 业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票;非住宅房屋按建筑面积100平方米以下为一票,100平方米以上的每100平方米为一票(不足100平方米的按四舍五入记票)。

第二十二条【首次业主大会会议职责】  首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决,并选举产生业主委员会。

第二十三条【管理规约内容】  管理规约应当包括以下内容:

(一)业主合理使用专有部分的权利和义务;

(二)物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法;

(三)业主分担物业管理区域内的各类费用的方式;

(四)违反管理规约应当承担的责任等。

第二十四条【业主大会议事规则内容】 业主大会议事规则应就以下事项作出约定:

(一)业主大会的议事方式;

(二)业主大会的表决程序;

(三)业主投票权确定办法;

(四)业主委员会的组成和委员任期。

第二十五条【业主大会会议召开形式】  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)占总人数五分之一以上业主提议的;

(二)发生突发事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前,将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但前款第(二)项情况除外。

 

第三节  业主委员会

 

第二十六条【业主委员会职责】  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。

业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业服务合同的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)审核需要业主分摊的费用;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;

(八)调解物业使用纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十七条【业主委员会组成和任期】  业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。

业主委员会由五至十一人单数组成,任期三至五年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数、任期等事项由业主大会议事规则规定。

第二十八条【业主委员会选举】  业主委员会组成人员实行差额选举,差额比例不得低于五分之一。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

未当选业主委员会主任、副主任、委员的,按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。

业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第十五条规定。

第二十九条【分期开发项目业主大会】  分期建设的物业达到成立业主大会条件时,首期选举产生的业主委员会成员一般为五人,以后每期业主入住后再按一定比例增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第三十条【业主委员会备案】  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向辖区街道办事处或者乡镇人民政府备案,并告知物业所在地的市(县、区)物业管理行政主管部门和社区居委会。备案时应提交以下材料:

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会的会议记录和会议决定;

(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。

街道办事处或乡镇人民政府应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位,并告知物业所在地的市(县、区)物业管理行政主管部门、社区居委会和物业服务企业。

第三十一条 【业主大会、业主委员会印章管理】  业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。

第三十二条 【业主委员会禁止行为】 业主委员会组成人员不得有下列行为:

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十三条【业主委员会资格自行终止】  业主委员会组成人员有下列情形之一的,其业主委员会组成人员资格自行终止:

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被判处刑罚的。

第三十四条【终止业主委员会资格条件】  业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会组成人员资格终止:

(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;

(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(三)违反本条例第三十三条规定的;

(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十五条【业主委员会资格终止】 业主委员会主任资格终止的,由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任;副主任资格终止的,由业主委员会组成人员从委员中推选副主任;委员资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起三个工作日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第三十六条【业主委员会会议召集】 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由其委托的副主任召集;主任因丧失业主委员会成员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第三十七条【业主委员会会议要求】  业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席,作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。

第三十八条【业主委员会届满换届】  业主委员会应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示,业主在十五日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于五分之一,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

第三十九条【业主委员会资料移交】业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下,将保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、乡镇人民政府代管。街道办事处、乡镇人民政府在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会代管。

不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第四十条【业主委员会特殊换届】  业主委员会半数以上辞职,或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的,由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立业主委员会换届筹备组,组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任,其他人员由业主推选。换届筹备组应当按照本条例第三十八条第二款、第三款的规定组织换届选举,原业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起十日内完成移交工作。

第四十一条【业主委员会委员罢免】 占总人数五分之一以上的业主联名,可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。

业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

 

第四节  其他规定

 

第四十二条【违法决定和撤销】  业主大会、业主委员会的决定,对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府,应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的,受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

第四十三条 【工作经费】  业主大会和业主委员开展工作的经费和业主委员会委员的津贴及聘用专职工作人员的薪酬,由全体业主承担,不得向物业服务企业摊派。

经费的续筹、管理、使用由业主大会决定,经费使用情况应当定期以书面形式公告,业主可以查询。

 

第三章 前期物业管理

第一节  物业管理区域的划分

 

第四十四条【物业管理区域划分原则】  物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照相对独立、便于管理的原则,由市(县、区)物业管理行政主管部门划定。

第四十五条【物业管理区域划分要求】  物业管理区域按照下列规定进行具体划分:

(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

(四)不同物业管理区域地理上自然相连的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的,由市(县、区)物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

第四十六条【物业管理区域划分程序】  新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向市(县、区)物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

市(县、区)物业管理行政主管部门应当自受理之日起三十日内,在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分,并书面告知建设单位。

 

第二节  前期物业管理

 

第四十七条【前期物业管理】 前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第四十八条【新建住宅交付使用条件】 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用:

(一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户;

(二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电;

(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置;

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

(六)电梯安全检验合格,并正常运行使用;

(七)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

(八)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;

(九)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

(十)法律、法规、规章规定的其他条件。

建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅区进行验收,并向房地产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件,以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。

汉中市新建住宅交付使用相关管理规定另行制定。

第四十九条【物业服务企业选聘】 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位,应当采用招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经市(县、区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第五十条【招投标时限】  住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业服务企业时,现售商品房应当在出售前三十日完成,预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。

第五十一条【前期物业服务合同和临时管理规约备案】  建设单位应当在销售物业前制定符合本条例第二十三条规定的临时管理规约,并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内,报物业所在地的市(县、区)物业管理行政主管部门备案。

第五十二条【临时管理规约公示和承诺】 建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

第五十三条【前期物业服务合同期限】 前期物业服务合同可以约定期限;但是期限尚未届满,业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第五十四条【承接查验】   新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

第五十五条【资料移交和查验】  建设单位应当向物业服务企业移交下列相关资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)承接查验所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第五十六条【物业管理用房配置】  新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

(一)建设单位应当按照不低于房屋建筑总面积3‰的标准配置物业管理用房,但最低不得低于100平方米。

(二)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。

(三)物业管理用房属于全体业主共有,无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让或改作他用。

(四)建设单位应当对物业管理用房配置独立的水、电等计量器具。

第五十七条【前期物业服务企业更换】  前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

(二)物业服务企业擅自撤离的;

(三)物业服务企业被吊销营业执照;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第五十八条【前期物业服务企业退出  前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。

 

第四章  物业管理服务

 

第五十九条【物业服务企业服务范围】  一个物业管理区域由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。

第六十条【业主大会选聘物业服务企业】  业主大会可以决定采用招标或者协议的方式,选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会组织招标,并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示十日。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。

第六十一条【物业服务合同备案】  物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的市(县、区)物业管理行政主管部门备案。

第六十二条【物业服务合同内容】  物业服务合同应当包括下列内容:

(一)物业的基本情况;

(二)委托方和受托方的权利义务;

(三)物业管理服务事项和服务标准要求;

(四)物业管理服务中所应收和代收、预收费用的项目、标准和收取方法、收取节点;

(五)物业的养护和维修要求;

(六)合同的期限、变更和解除;

(七)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)专项维修资金的管理使用;

(十)物业管理用房;

(十一)双方当事人约定的专项服务其他事项。

《物业服务合同》示范文本由省建设行政主管部门制定。

第六十三条【物业服务内容】  物业服务企业可以提供下列服务:

(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

(三)公共绿化的养护和管理;

(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)车辆停放管理服务,保障道路畅通;

(六)物业档案、资料管理;

(七)装饰装修管理服务;

(八)物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第六十四条【物业服务合同变更】  经业主委员会与物业服务企业协商,需对原物业服务合同内容进行变更的,业主委员会应将拟变更的内容在物业管理区域内公示十日,并根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。物业服务企业应当自与业主委员会签订变更合同之日起十五日内,将变更的物业服务合同报物业所在地的市(县、区)物业管理行政主管部门备案。

第六十五条【专项服务委托】  物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、消防、监控安防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当配备适当数量的管理人员,并委托具有相应资质的专业机构进行维修养护。

第六十六条【物业服务合同内容届满和物业服务企业退出】  物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

第六十七条【物业服务企业退出交接】  物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

(一)业主共有的结余资金;

(二)清退预收、代收的相关费用;

(三)第五十五条规定的资料;

(四)物业管理用房;

(五)维修、保养物业形成的技术资料;

(六)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

(七)其他应当移交的资料和财物。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第六十八条【物业服务收费】  物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会核查。

实行包干制收费方式的,物业服务收费根据不同物业服务的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第六十九条【物业服务费交纳】  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

第七十条【专业经营收费】  专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用,对公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。公共能耗费用物业服务企业应当按照政府定价据实分摊并定期公布。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用,并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七十一条【采暖、制冷收费】 自备供暖、制冷系统的小区,其采暖费、制冷费应在商品房买卖合同或者物业服务合同中约定;已成立业主大会的,由物业服务企业提出收费方案,征得业主大会同意后据实收取。采暖、制冷期结束后,须向业主公布收支情况。

第七十二条【特种设备收费】 有电梯的楼宇,电梯运行能耗费、年检费和维保费,另行据实收取并定期公布收支情况。

第七十三条【安全防范应急预案】  物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆,并定时对物业管理区域进行巡逻。

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定应急预案。电梯、消防等维保单位应每年至少开展一次应急演练活动。发生突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

第七十四条【物业纠纷处理】  业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的,可以向物业所在地行政主管部门及其他相关部门投诉举报,相关部门应当及时调查核实,并依法处理。

第七十五条【物业服务信息公示】  物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

(一)物业服务企业名称、法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式,客服、工程维修电话;

(二)电梯、消防、监控安防等设施设备日常维护保养单位名称、联系方式、处置预案及维护保养情况等;

(三) 物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(四)水、电和电梯等公共能耗收支情况及费用分摊方式;

(五)共用部位和共用设施设备经营所得收益;

(六)法律法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

第七十六条【老旧小区物业管理】  未实行物业管理的老旧小区,应纳入街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会管理,组织实施环境卫生、秩序维护基本物业服务,所需费用由物业使用人承担,其物业服务费用由所在地街道办事处、乡镇人民政府商县(区)价格行政主管部门核定。

老旧小区改造提升后,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会,决定管理模式。对规模较小及分布零散的住宅区,可并入相邻小区,实施一家管理、差异服务。

 

第五章  物业的使用和维护

 

第七十七条【物业使用禁止行为】  物业使用中不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房,随意搭建建(构)筑物;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)摆摊设点、占道经营、乱停车辆;

(六)倾倒垃圾、污水及乱堆杂物;

(七)在建(构)筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

(八)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

(九)排放有毒、有害物质及超过规定标准的噪音;

(十)违反规定饲养动物;

(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第七十八条【改变物业使用性质管理】 业主、物业使用人、物业服务企业应当按照产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业及公共建筑和共用设施,不得改变使用性质。

确需改变的,应当遵守相关法律、法规、规章以及管理规约的规定,经有利害关系的业主书面同意,公共建筑和共用设施改变的还应经业主大会决定,报经规划等有关部门批准,并依法办理相关手续。

第七十九条【占用挖掘道路和场地要求】 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,在约定期限内恢复原状。

第八十条【维修养护责任】 物业共用部位、共用设施设备维修养护时,相关业主或者物业使用人应予以配合。因相关业主或者物业使用人阻挠维修养护造成其他业主和物业服务企业损失的,应承担赔偿责任。

因维修养护物业共用部位、共用设施设备,造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当承担赔偿责任。

第八十一条【装饰装修要求】 业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、管理规约或者临时管理规约的规定,并事先书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为、注意事项及要承担的责任,并对房屋装修装饰施工进行监督。

第八十二条【维修养护责任】  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应给予配合。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第八十三条【物业租赁管理】  业主出租物业时,应当与租赁人按规定签订租赁合同,并在当地房产部门办理房屋租赁证;物业使用人入住前,业主应将物业使用人的基本情况、出租期限、交纳物业服务费用的约定情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业使用人违反管理规约、物业使用管理维修规定,造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的,应当承担相应的民事责任。

第八十四条【专有部分维修】 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主自行负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

第八十五条【相邻关系处理】  业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、通行、采光、环境保护等方面,按照有利于物业安全、美观以及不损害公共利益及他人利益的原则,处理好邻里关系。

第八十六条【车位车库管理】 建设单位在取得《预售许可证》时应同期公布小区规划车位总量、销售价格区间及车位租赁价格等信息。产权清晰的车位、车库可以出售、附赠、出租。依法配建的人民防空工程,建设单位应当按照设计文件在实地标注。占用业主共有道路或其他场地设置机动车辆停放场所,应征得业主大会同意。

物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。在首先满足本区域业主需求后,还有多余车位、车库的,可以出租给本区域以外的使用人,但租赁期不得超过六个月。

占用业主道路或者其他场所用于停放机动车的车位,属于全体业主共有,只能出租,租赁合同最多不能超过一年;利用人防工程设施建设的车位、车库及其他建设的机械车位、车库不得出售。

物业管理区域内停放机动车辆的,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

第八十七条【停车费用收取】  物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。机动车辆停放服务费应当在商品房买卖合同或者前期物业服务合同中约定;已召开首次业主大会的,由物业服务企业提出收费方案,征得业主大会同意后收取,并在物业服务合同中明确。业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

占用业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,由物业服务企业代为收取。

机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账,独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督,并向业主大会报告。

公安、消防、抢险、救护、城管、环卫等车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不得收取费用。

第八十八条【公共部位收益】  利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营性行为的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第八十九条【物业保修责任】  建设单位应当按照国务院及其建设行政主管部门规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第九十条【物业保修金】  新建物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向市(县、区)物业管理行政主管部门设立的物业保修金专门账户交存物业保修金。

物业保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时,应当提供专户银行出具的物业保修金全额交存证明。

物业保修金管理规定另行制定。

 

第六章  专项维修资金的管理和使用

 

第九十一条【专项维修资金】  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位,应当交存专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后需要使用专项维修资金时,住宅物业、非住宅物业或者公有住房尚未售出,或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的,建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积,分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。

第九十二条【专项维修资金适用条件】  下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第九十三条【商品房专项维修资金交存】  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的58%。

市物业管理行政主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布首次专项维修资金的交存数额,并随着建安造价的变化,适时调整。

第九十四条【公有房专项维修资金】 已售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为房改成本价的2%。

公有住房售房单位按照多层住宅售房款的20%,高层住宅售房款的30%,从售房款中一次性提取专项维修资金。

第九十五条【专项维修资金交存管理】  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期专项维修资金足额存入市(县、区)房管部门指定的专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。

对未如数上缴首期专项维修资金的业主,建设单位不得将房屋交付其使用,市(县、区)不动产登记部门不得为其办理不动产权属初始登记。建设单位应当在办理已售房屋不动产权属转移登记前,将自用及尚未出售房屋的专项维修资金一次性存入市(县、区)房管部门指定的专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋权属登记前,将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户,或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内,将提取的专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。

业主交存的专项维修资金属于业主所有,从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第九十六条【专项维修资金续交】  业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存30%的,业主应当续交专项维修资金。

成立业主大会的由业主大会决定续交标准;未成立业主大会的,其续交办法另行制定。

第九十七条【专项维修资金管理模式】  业主大会成立前,专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,专项维修资金代管部门应当按照有关规定,将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

第九十八条【专项维修资金帐户管理】  开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设帐,按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的,以幢为单位设帐,按房屋门户号设分户账。

第九十九条【专项维修资金使用分摊】  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,按照下列规定分摊:

(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;

(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从相关单元的专项维修资金中支出;

(三)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出;

(四)涉及房屋专项维修、更新、改造的,应当经过专有部分占该幢房屋建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第一百条【专项维修资金使用主体】  实行物业管理的,由物业服务企业、业主委员会持相关材料提出申请;未实行物业管理的,经街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会初审后,由业主委员会或相关业主持相关材料提出申请。经专项维修资金管理部门审核属实后,依程序办理。

第一百零一条【专项维修资金应急使用】  物业保修期限届满后,发生下列紧急情况危急房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业、业主委员会应当采取应急预防措施,同时物业服务企业、业主委员会可以凭应急维修工程项目说明,维修工程实施方案向专项维修资金管理部门提出使用申请

(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修和更新、改造的;

(三)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责设备维修、养护的除外;

(四)楼体外立面脱落的;

(五)消防设施障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修期间,申请人应将应急维修事项在物业管理区域内显著位置公示。工程竣工验收后,应当将使用专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。维修费用直接从相关业主专项维修资金中直接列支。

第一百零二条【专项维修资金转让】 房屋所有权转让时,结余的专项维修资金随所有权同时转让。

第一百零三条【专项维修资金返还】 房屋灭失的,按照下列规定返还结余的专项维修资金:

(一)业主交存的返还业主;

(二)公有住房售房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

专项维修资金管理规定另行制定。

 

第七章  法律责任

 

第一百零四条【未按时成立筹备组的责任】  违反本条例第十三条第二款规定,街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内,未组织成立首次业主大会筹备组的,由县(区)人民政府责令限期改正,逾期未改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

第一百零五条【委员资格终止不移交资料的责任】  违反本条例第三十五条第二款规定,业主委员会组成人员资格终止后,逾期不交回有关资料、印章的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第一百零六条【不按照规定条件交付使用房屋的责任】  违反本条例第四十八条规定,新建住宅的附属设施设备不符合规定条件交付使用的,由县级以上房地产行政主管部门责令停止交付使用。

第一百零七条【选聘物业服务企业方式违法责任】  违反本条例第四十九条第二款规定,住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上物业行政主管部门限期改正,给予警告,可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

第一百零八条【未按规定备案和公示】  有下列情形之一的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上一万元以下的罚款:

(一)违反本条例第五十一条第二款规定,建设单位未按时将临时管理规约和前期物业服务合同报送备案的;

(二)违反本条例第五十二条第一款规定,建设单位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的;

(三)违反本条例第六十一条规定,物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的。

第一百零九条【未承接查验的责任】  违反本条例第五十四条规定,建设单位在交接查验时,对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备未处理的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五万元以上三十万元以下的罚款。

第一百一十条【有关物业服务用房责任】  违反本条例第五十六条第(三)款规定,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的,由县级以上物业管理行政主管部门责令改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第一百一十一条【不按规定移交资料等责任】  违反本条例第五十五条、第六十七条规定,建设单位、物业服务企业不移交有关资料和证书的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,由县级以上物业管理行政主管部门责令追回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第一百一十二条【物业管理区域委托责任】  违反本条例第六十五条第一款规定,物业服务企业将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第一百一十三条【物业服务企业公示相关事项的责任】  违反本条例第七十五条规定,物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上三万元以下罚款。

第一百一十四条【物业服务企业不按规定公布公摊水电费的责任】  违反本条例第七十五条规定,物业服务企业未按规定公示共用部位和共用设施设备经营收益情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上三万元以下罚款。

第一百一十五条【物业服务企业未及时退出责任】  违反本条例第六十六条第三款规定,原物业服务企业未及时退出物业管理区域的,由县级以上物业管理行政主管部门责令其限期退出;逾期未退出的,处五万元以上三十万元以下的罚款。

第一百一十六条【一般违法责任】  违反本条例第七十七条、第七十八条、第八十八条规定,有下列行为之一的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款;所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备的;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的;

(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

第一百一十七条【物业保修金责任】  违反本条例第九十条第一款规定,建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期交纳;逾期不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5‰的滞纳金,可以处十万元以上三十万元以下的罚款。

第一百一十八条【挪用专项维修资金的责任】  违反本条例第九十一条第二款规定,挪用专项维修资金的,由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金的,情节严重的,由市(县、区)物业管理行政主管部门纳入诚信考核;构成犯罪的,依法追究负有责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。建设单位、公有住房售房单位未按规定分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处应分摊费用两倍的罚款,并转入该物业管理区域专项维修资金专户。

第一百一十九条【代收专项维修资金的责任】建设单位、物业服务企业代收专项维修资金的,由物业管理行政主管部门责令限期移交,逾期未移交的,处维修资金总额1%以上5%以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百二十条【援引条款和相对集中行政处罚】 违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

本条例规定的行政处罚,属于国务院或省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理综合行政执法部门负责实施。

第一百二十一条【听证制度】 县级以上物业管理行政主管部门作出二十万元以上罚款处罚决定的,应当告知当事人有要求听证的权利。

第一百二十二条【救济措施】  物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其交纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第一百二十三条【阻碍执行公务的责任】  拒绝、阻碍国家机关工作人员执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第一百二十四条【国家工作人员责任】 国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

 

第八章    

 

第一百二十五条【其他用语解释】 本条例中有关的专业用语含义:

(一)物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(三)自用部位,是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

(四)自用设施设备,是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道,电线以及水、电、气户表等设备;

(五)共用部位,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等;

(六)共用设施设备,是指物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

第一百二十六条【生效时间】  本条例自       日起施行。

 


《汉中市物业管理条例》(征求意见稿

起草说明

 

一、立法背景

物业管理关系着广大人民群众的切身利益,对于维护社会稳定、构建和谐汉中有着重要意义。截至2016年底(2017年物业服务企业资质停止办理),全市共有物业服务企业260家,其中二级资质5家、三级资质190家、临时级资质55家、外埠企业10家。全市实行物业管理管理项目约有500个,管理面积约5000万㎡。近年来物业服务企业已成为吸纳解决城镇下岗职工再就业、以及农民工进城就业、安置部分退伍军人就业的一个主要行业。我市需解决的主要问题:一是开发项目遗留问题多;二是物业服务企业履职不到位;三是相关职能部门以及基层政权组织对物业管理活动存在职责不清、权责不明;四是行业管理部门因工作机构不健全,难以对物业服务进行规范化管理;五是部分小区召开业主大会难,选举的业主委员会委员素质不高、私心杂念重,制约机制缺失;六是部分物业小区业主恶意不缴纳物业服务费现象突出;七是紧急动用维修资金缺乏可操性;八是是物业小区内乱搭乱建、穿墙打洞、破坏外立面等违规装修现象突出。

为进一步规范物业管理活动,维护物业管理各方当事人的合法权利,改善公众的居住生活和工作环境,根据2016年市人大立法安排和市政府工作要求,我局承担了《汉中市物业管理条例》(草案)起草工作。

二、立法依据

1、《中华人民共和国物权法》(2007101日起施行);

2、《国务院物业管理条例》(200391日起施行,修订案自2007101日起施行);

3、《陕西省物业管理条例》(200951日起施行);

4、《物业管理企业资质管理办法》(建设部2004317日发布,修订案自20071126日起施行);

5、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部2007124日发布);

6、《住宅专项维修资金管理实施细则》(陕西省住建厅、财政厅,陕建发〔2009129号,2009814日发布);

7、《业主大会和业主委员会指导规则》(住建部,建房〔2009274号,2009121日印发);

8、《陕西省物业服务收费管理办法》(陕西省物价局、住建厅,陕价服发〔201485号,201491日起执行);

9、《关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作的通知》(陕西省住建厅、物价局,陕建发〔2011116号)。

另,制定过程中参考了西安、铜川等兄弟城市的地方性法规。

三、需要说明的几个问题

()明确各职能部门及基层政权组织工作职能。近年来,物业管理工作已成为市民关注的焦点和难点问题,为解决民生问题及各职能部门相互推诿的现象,在本次立法起草工作中,进一步明确了各职能部门和基层政权组织的职责。

(二)落实放、管、服,减少业主委员会备案环节。为进一步突出和发挥基层政权组织在召开业主大会期间的监督指导作用,按照放、管、服的精神,将选举成立的业主委员会备案权限下放到街道办事处和乡镇人民政府,告知市(县、区)物业管理行政主管部门,市(县、区)物业管理行政主管部门重点做好政策指导。

(三)召开业主大会,会议表决的形式更加广泛。在纸质方式实名投票的基础上,为解决参与度低、业主大会召开难的问题,吸取西安市的做法,增加了采用手机信息、电子邮件等方式实名投票的规定。

(四)施行信息公示,物业服务企业服务更加透明化。为进一步规范物业服务企业经营行为,促进物业服务企业与业主的良性互动,减少物业信访发生,将物业服务企业的信息、设施设备维护保养情况、收费标准及公摊费用分摊方式等信息进行公示,物业管理服务工作更加透明化,草案第七十五条专门作出了规定

五)细化物业收费条款, 切实维护物业服务企业和业主双方权益。物业费用已成为当前信访的突出问题,为解决根本问题,草案第六十九条、第六十九条、第七十条、第七十一条、第七十二条专门作出了规定。

(六)增加老旧小区物业管理条款。草案第七十六条规定:未实行物业管理的老旧小区,应纳入街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会管理,组织实施环境卫生、秩序维护基本物业服务,所需费用由物业使用人承担,其物业服务费用由所在地街道办事处、乡镇人民政府商县(区)价格行政主管部门核定。老旧小区改造提升后,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会,决定管理模式。对规模较小及分布零散的住宅区,可并入相邻小区,实施一家管理、差异服务。通过本条立法,可以有效解决老旧小区管理问题。

()关于紧急状态下使用房屋专项维修资金。物业保修期限届满后,发生危急房屋使用和人身财产安全急需动用专项维修资金,但专项维修资金管理规定:涉及房屋专项维修、更新、改造的,应当经过专有部分占该幢房屋建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。保障公共利益、公众安全的需要,增加应急使用程序条款。草案第一百零一条对此作出了专门规定。

()关于物业管理中矛盾纠纷化解。为了使各方主体之间因物业管理发生的争议解决在基层,草案第八条规定:市(县、区)人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,促进物业服务行业发展,研究解决物业管理工作中的重大问题。街道办事处、乡镇人民政府可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。草案第七十四条规定:业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的,可以向物业所在地行政主管部门及其他相关部门投诉举报,相关部门应当及时调查核实,并依法处理。

 
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